Пошаговая инструкция как открыть спецсчет для накопления средств на капремонт многоквартирного дома?

На специальном счете накапливаются средства собственников квартир и других помещений многоквартирного дома строго на капитальный ремонт этого дома. Специальный счет подходит для активных собственников. Владельцы квартир и других помещений в доме могут в любое время принять решение об открытии специального счета дома. Для этого необходимо провести общее собрание собственников жилья. Собрание будет считаться правомочным при голосовании 2/3 собственников, от общего числа голосов в многоквартирном доме. Собственники, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, самостоятельно выбирают способ оплаты взноса на капитальный ремонт, несут расходы на выпуск платежных документов и работу с банком, работают с должниками.

Шаг 1. Найти свой дом в перечне многоквартирных домов, вошедших в региональную программу капитального ремонта. Познакомиться с законодательством в части капитального ремонта.

Шаг 2. Инициировать собрание собственников. Инициатором может выступать: совет многоквартирного дома, председатель, правление ТСЖ или ЖСК, инициативная группа из числа собственников.

Шаг 3. Подготовить и направить сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах с указанием вопросов повестки дня.

Шаг 4. Провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в очной или заочной форме.

ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ в очной форме:

1) Собрание проводится при совместном присутствии собственников МКД. Решения принимаются открытым голосованием.

2) Участники собрания проходят регистрацию, которая фиксируется в реестре и прилагается к Протоколу собрания. 

3) Собрание считается правомочным при участии 2/3 собственников, от общего числа голосов. Количество голосов определяется исходя из общей площади помещения собственника, то есть, чем большей площадью помещений в МКД владеет собственник, тем больше у него голосов на собрании.

4) Учет голосов по вопросам повестки дня ведется председателем или секретарем собрания (либо счетной комиссией, при ее наличии) и фиксируется в протоколе общего собрания.

ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ в заочной форме:

В случае, если не удалось провести очного голосования на общем собрании (например, отсутствовал кворум), провести голосование собственников можно в заочной форме, предварительно направив собственникам Сообщение о заочном голосовании.

1) Заочное голосование осуществляется письменно и решение собственника заносится в бюллетень, затем бюллетень передается лицам, инициирующим собрание.

2) Заочное голосование считается правомочным, если поступило бюллетеней от собственников, обладающих не менее 2/3 голосов от общего числа голосов в МКД. Бюллетени учитываются, если они сданы до даты окончания их приема, указанной в сообщении о проведении заочного голосования.

Шаг 5. Составить протокол решения общего собрания собственников помещений об изменении способа формирования фонда капитального ремонта. В повестку следует обязательно включить следующие вопросы:

- Об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, в том числе:

1) о размере ежемесячного взноса на капремонт (он может быть больше или равен минимальному размеру взноса по округу);

2) о перечне работ и услуг по капремонту (он не может быть меньше указанных в программе — ремонт крыши, фундамента, фасада, внутренних инженерных коммуникаций. Если в доме есть лифт, то он также должен быть включен в перечень);

3) о сроках проведения капитального ремонта (они должны быть не позднее указанных в региональной программе капремонта);

4) о выборе владельца специального счета;

5) о выборе банка, в котором будет открыт специальный счет (или оставить выбор банка на усмотрение регионального оператора).

- О расторжении договора о формировании фонда капитального ремонта, заключенного с региональным оператором.

- О перечислении денежных средств, поступивших от регионального оператора на специальный счет.

- О выборе лиц (-а), которые (-ое) уполномочены (-о) действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме.

- Об определении размера и источника финансирования расходов по содержанию специального счета.

(!) Решение общего собрания принимается не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (1 голос = 1 кв. метр). Если выбрано формирование фонда капремонта на спецсчёте регионального оператора, то протокол и реестр собственников необходимо заполнить в двух экземплярах: один экземпляр останется у председателя совета МКД, второй передаётся в Югорский фонд капитального ремонта.

Шаг 6. Уведомить о сделанном выборе.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в течение пяти рабочих дней после принятия такого решения направляется владельцу специального счета, на который перечисляются взносы на капитальный ремонт общего имущества в таком многоквартирном доме, или региональному оператору, на счет которого перечисляются эти взносы.
Если владельцем счета выбран региональный оператор, то собственники должны направить протокол общего собрания в Югорский фонд капитального ремонта многоквартирных домов по адресу: 628011 г. Ханты-Мансийск, ул. Студенческая, 27, оф. 415.

Если владельцем счета выбрано Управляющая компания, ТСЖ или жилищный кооператив, то указанная организация должна направить копию протокола в Службу жилищного и строительного надзора ХМАО – Югры по адресу: 628007 г. Ханты-Мансийск, ул. Мира 104.

Шаг 7. Направить собственникам МКД уведомление о решениях, принятых очным/заочным голосованием, не позднее десяти дней со дня их принятия.

Владельцем специального счета могут быть:

- товарищество собственников жилья;

- жилищно-строительный кооператив;

- региональный оператор;

- с 1 января 2015 года** управляющая компания;

Необходимо учитывать, что изменение способа формирования фонда капитального ремонта в отношении многоквартирного дома допускается только при условии отсутствия задолженности в части капитального ремонта.
*(более подробно ст. 175 ч. 2 ЖК РФ)  ** (согласно N 255-ФЗ от 21.07.2014).

Особенности спецсчета: 

Все средства на специальном счете конкретного дома могут расходоваться только на капремонт данного дома. По требованию любого собственника информацию о сумме зачисленных платежей и всех операциях по данному спецсчету должны предоставить владелец спецсчета и банк, в котором открыт счет.

• Поскольку средства на специальном счете не являются собственностью ТСЖ, УК или регоператора, при банкротстве владельца, наложении на него штрафов или при несении им судебных издержек, средства на спецсчете неприкосновенны. Ими вправе распоряжаться только собственники дома и направлять их строго на капитальный ремонт дома.

• Меры государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта также предоставляются тем домам, собственники помещений в которых открыли специальный счет (то есть независимо от применяемого собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта (ст.191 ЖК РФ).

Обязанности собственников при открытии спецсчета:

Собственники самостоятельно:

- выбирают банк, в котором будет открыт спецсчет, и оплачивают его услуги;

-организуют, контролируют работу по начислению взносов, ежемесячному выставлению квитанций для собственников помещений и несут расходы по данному виду работ;

- ведут работу с неплательщиками взносов на капремонт;

- выбирают подрядчиков и определяют виды работ по капитальному ремонту;

- контролируют ход капитального ремонта, принимают работы. Вся полнота ответственности за своевременность и качество проведения капитального ремонта лежит на собственниках.

Платежный документ:

I. Исходя из концепции Жилищного кодекса Российской Федерации, субъект, на который возлагается обязательство по начислению платежей и выставлению платежных документов, зависит исключительно от выбора способа формирования фонда капитального ремонта.

Особенности уплаты взносов на капитальный ремонт установлены статьей 171 Жилищного кодекса Российской Федерации.

1. В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации.

2. В случае формирования фонда капитального ремонта
на специальном счете, в частности, владельцем которого определен региональный оператор, взносы на капитальный ремонт уплачиваются на такой специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Учитывая вышеуказанные нормы федерального законодательства правомерен вывод об отсутствии закрепленной законом за региональным оператором обязанности представлять собственникам, формирующим фонд капитального ремонта на специальном счете, платежные документы для оплаты соответствующих взносов.

II. Собственники, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, самостоятельно выбирают способ оплаты взноса на капитальный ремонт и несут расходы на выпуск платежных документов, и региональный оператор не вправе осуществлять предъявление таким собственникам платежных документов.
Выполнить свою обязанность по внесению взносов на капитальный ремонт на специальный счет собственники могут как через управляющую компанию, заключив договор на возмездной основе на оказание услуг по расчету и выставлению платежных документов, так и самостоятельно, рассчитав размер взноса на капитальный ремонт исходя из площади помещений для каждого собственника.

III. Поскольку роль регионального оператора, при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, сводится исключительно к роли владельца специального счета,  следует вывод о том, что контроль за надлежащим исполнением собственниками многоквартирного дома обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт, а также ведение претензионной работы не входит в полномочия регионального оператора.

IV. Согласно статье 173 Жилищного кодекса Российской Федерации способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен собственниками в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц. Вышеуказанное решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, в течение пяти рабочих дней после его принятия, направляется владельцу специального счета, на который перечисляются взносы на капитальный ремонт общего имущества в таком многоквартирном доме. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения владелец специального счета перечисляет средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора.

Если средств для проведения капитального ремонта окажется недостаточно:

Если подойдет срок капремонта и средств на спецсчете окажется недостаточно для проведения работ, то собственникам необходимо самостоятельно найти дополнительные средства: кратно увеличить взносы или взять кредит в банке.

Если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется выполнение какого-либо вида работ, предусмотренного для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального
счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления. (статья 189 ЖК РФ).

Вы провели собрание, направили протокол в соответствующие ведомства и специальный счет вашего дома открыт в банке.

Что дальше?

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через год после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и уведомления банка об открытии специального счета, но не ранее полного погашения заложенности по капремонту, если таковая существует.

В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.

Таким образом, владельцы квартир в течение года перечисляют средства на счет регионального оператора, как того требует Жилищный кодекс РФ. По истечению данного срока региональный оператор – Югорский фонд капитального ремонта перечисляет в полном объеме все накопленные средства по дому на специальный счет.

Как выбрать банк для открытия спецсчета:

Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее двадцати миллиардов рублей.

Какие документы необходимо предоставить в банк для совершения операций по спецсчету:

Операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при предоставлении следующих документов:

1) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору, указанному в пункте 2 настоящей части. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и (или) выполнение работ в размере не более чем тридцать процентов от стоимости таких услуг и (или) работ по договору, указанному в пункте 2 настоящей части.

5. Операции по списанию со специального счета денежных средств в счет возврата кредитов, займов и на уплату процентов по кредитам, займам, полученным на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, могут осуществляться банком по распоряжению владельца специального счета на основании:

1) протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение такого собрания о заключении кредитного договора, договора займа соответственно с банком, займодавцем с указанием этих банка, займодавца, суммы и цели кредита, займа;

2) кредитного договора, договора займа.

6. Банк отказывает в выполнении распоряжения владельца специального счета о совершении соответствующей операции, в подтверждение которой не представлены документы, указанные в частях 4 и 5 настоящей статьи.

7. Банк, в котором открыт специальный счет, и владелец специального счета предоставляют по требованию любого собственника помещения в многоквартирном доме информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на специальном счете, о всех операциях по данному специальному счету.

Какой размер взноса будут оплачивать владельцы квартиры , если они выбрали спецсчет:

При переходе на специальный счет собственники принимают решение о размере ежемесячного взноса на капремонт. При этом, он может быть больше или равен минимальному размеру взноса по округу. При необходимости, может быть принято решение об увеличении размера взноса, если собственники планируют ввести дополнительные виды работ или ускорить процесс накопления для проведения капитального ремонта.

Какие операции можно совершать по спецсчету (ст. 177 ЖК РФ):

1. По специальному счету могут совершаться следующие операции:

1) списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и расчетами за иные услуги и (или) работы, указанные в части 1 статьи 174 настоящего Кодекса;

2) списание денежных средств в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и (или) работ, указанных в части 1 статьи 174 настоящего Кодекса, уплату процентов за пользование такими кредитами, займами, оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам;

3) в случае смены специального счета перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, на другой специальный счет и зачисление на данный специальный счет денежных средств, списанных с другого специального счета, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;

4) в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта перечисление денежных средств на счет регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;

5) зачисление взносов на капитальный ремонт, начисление процентов за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;

6) начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета;

7) перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, в случаях, предусмотренных частью 2 статьи 174 настоящего Кодекса;

8) иные операции по списанию и зачислению средств, связанные с формированием и использованием средств фонда капитального ремонта в соответствии с настоящим Кодексом.

2. Операции по специальному счету, не предусмотренные частью 1 настоящей статьи, не допускаются.

3. Банк в порядке, установленном настоящей статьей, банковскими правилами и договором специального счета, обязан обеспечивать соответствие осуществляемых операций по специальному счету требованиям настоящего Кодекса.